Обзор рынка недвижимости 2008 год
Резкого роста цен на недвижимость в этом году не ожидается
В 2007 году в России наблюдался ажиотажный спрос на жилье, что привело к существенному росту цен. За девять месяцев прошлого года в среднем по России цены на жилье выросли на 43%. Рост цен был таков, отмечают эксперты, что очень часто люди, которые прошли банковские процедуры по андеррайтингу - проверке платежеспособности - не успевали за ростом цен. В сентябре-октябре, наметилась некая временная стабилизация цен на рынке. Но в целом ситуация остается сложной: избыточный спрос составляет 35-50%. Однако, как отмечают эксперты, большинство населения уже сейчас не может купить жилье по запрашиваемой цене. Поэтому в 2008 году в России может наблюдаться ограничение спроса на жилье в силу высоких цен и ужесточения требований банков к "качеству" заемщиков. Это происходит из-за ограничения роста фактических доходов населения и большого разрыва между доходами и общей стоимостью недвижимости. В Москве это произошло уже в прошлом году: спрос на недвижимость резко снизился, цены остановились. Рынок переживал стагнацию.
В первом квартале 2007 года, к примеру, общее падение цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья в Москве составило 0,6%. Падение цен на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, было равно 0,9%. В кирпичных домах цены предложения увеличились на 0,1%. Цены на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке в секторе бизнес-класса, увеличились на 1,8%, а в типовых домах-новостройках выросли на 0,7 %. В сентябре стагнация столичного рынка недвижимости закончилась, но это не повлекло за собой возобновления роста цен. Хотя эксперты отмечают постепенное оживление спроса и активности на рынке, а также переход потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активной. Реальное возобновление роста цен на московские квартиры, по мнению экспертов, возможно в 2008 году, причем на уровне, не сильно превышающим инфляцию (порядка 1% в месяц). До конца этого года средний уровень цен на квартиры в Москве останется примерно постоянным, хотя и будет испытывать некоторые колебания.
Рост цен на недвижимость в Москве
Существенный рост цен (в разы) на столичном рынке представляет маловероятным. К примеру, за одну неделю октября средняя стоимость квадратного метра московской квартиры выросла на 0,4 % до 4167 доллара. Больше других, на 0,7%, подорожало жилье в "сталинских" домах и домах из типового кирпича. Квадратный метр в таких квартирах стоит 4962 доллара. Немного уступили по темпам роста "сталинкам" современные панельные высотки. Квадратный метр в них за неделю подорожал на 0,6% до 4085 доллара. На 0,3 % до 4623 доллара за квадратный метр подорожала жилплощадь в домах из современного монолитного кирпича. На 0,2% подорожали квартиры в панельных пятиэтажках и девятиэтажках. Квадратный метр в них стоит, соответственно, 3734 и 3835 доллара. Цены же на квартиры в кирпичных пятиэтажках за неделю практически не изменились и составляют 4095 доллара за квадратный метр. Доходность вложений в жилую недвижимость составляет 0,68 доходности банковского депозита.
В целом при сохранении существующих тенденций роста цен, московское жилье будет дорожать на 1,72 % в месяц, обгоняя инфляцию. Ожидаемая динамика роста стоимости объектов эконом-класса в Москве - порядка 0,8--1,2% в месяц, для бизнес-класса темпы могут быть несколько выше - 1,5--2% в месяц. С начала года в сегменте вторичного жилья спрос на наиболее ликвидные объекты, каковыми являются квартиры бизнес-класса, превалировал над предложением примерно в два раза.
Еще один отличительный признак российского рынка недвижимости - увеличение разницы между ценами на квартиры в центре и на окраинах, между квартирами в разных типах домов в рамках одного района. Цены на дешевое, низкокачественное жилье снизились. А вот рост цен на элитное жилье в элитных коттеджных поселках Подмосковья составит по итогам года, по некоторым прогнозам, порядка 15% годовых. Наиболее быстрыми темпами строительство жилья ведется в Московской области, которая по итогам 3 кварталов прошлого года стала крупнейшим строительным рынком страны. По итогам трех кварталов 2007 года крупнейшим строительным рынком России стала Темпы увеличения объемов жилищного строительства в Подмосковье составили 31%. Объем ввода жилых площадей в Подмосковье достиг 11% от общероссийского. Для сравнения, аналогичный московский показатель равен 10,5%.
Недвижимость в Белоруси
В Беларуси объем сделок на вторичном рынке недвижимости летом резко пошел на спад. За последние полгода оборот вторичного рынка жилья в сравнении с аналогичным периодом прошлого года упал втрое. Сейчас эксперты затрудняются спрогнозировать длительность кризиса на рынке недвижимости. По предварительным оценкам, спрос на квадратные метры в стране не восстановится до прежнего уровня, а будет стремительно снижаться по мере роста цен. Вообще же с начала 2004 года квартиры в Минске подорожали в 3,4 раза. Причем только за последние 7 месяцев средняя цена квадратного метра выросла на 40%.
К примеру, в июле средняя цена предложения на вторичном рынке жилья г. Минска выросла на 2,5 %, что существенно превышает темпы роста этого показателя в мае и июне (1,1 и 0,5% соответственно). А с начала года квадратный метр подорожал на 40,2%, достигнув значения 2030,4 долл.США/кв. м. Это в 3,4 раза больше, чем на начало января 2004 года, когда средневзвешенная цена минских квартир на вторичном рынке составляла чуть менее 600 долл.США/кв. м. При этом наибольшие темпы удорожания отмечены в ноябре 2006 - марте 2007 годов, когда ежемесячно цена прирастала на 7-13,5%. Менее выраженные скачки цен были зафиксированы в феврале 2004 года, когда квадратный метр за месяц подорожал на 6,11 %, и в апреле 2005 года - на 10%.
Продолжавшееся повышение средневзвешенной цены предложения отмечалось в июле при весьма низкой активности покупателей. В структуре спроса произошли заметные изменения. Если в апреле - июне предложение, например, в секторе однокомнатных квартир превышало спрос на 20-23%, то в июле этот показатель снизился до 7. Такие изменения, скорее всего, отразились и на росте стоимости однокомнатных квартир: за июль они подорожали на 2,1%, тогда как в предыдущие два месяца подешевели: на 0,4% - в мае и на 0,3% - в июне.
В структуре спроса доминирует стандартное жилье (в среднем около 50 % предложения, независимо от количества комнат). Самая большая доля "хрущевок" и "брежневок" оказалась в секторе двухкомнатных - около 35%. А вот в секторе трехкомнатных на втором месте по многочисленности оказались современные квартиры (около 24%). Примечательно, что в структуре предложения однокомнатных квартир самую большую долю (около 52,2 и 43,3%) занимали апартаменты со стоимостью квадратного метра в диапазонах 1601-2000 и 2001-2400 долл.США/кв. м соответственно.
По прогнозам экспертов, до конца года на рынке недвижимости стран СНГ динамика спроса и цен будет более спокойная.
